マンションを高く・早く売るための売却手順とコツ

永住するつもりで分譲マンションを購入しても、子供の成長で家が狭くなったり、突然の転勤で自宅の売却を決断しなければならないこともあります。

しかし、不動産は高額商品ですから、日常で何度も売り買いをするものではありません。
そのため、中古マンションを売却する人のほとんどが不動産売却の初心者なのです。

ところが不動産の売却は、難しい不動産用語や法律、複雑な手続きなどがあり、初心者にはわからないことばかり。自宅は本当に売れるの?売ったら大損するのでは?と、不安を感じるのも当然です。

そこで、はじめて自宅マンションを売却する人を応援するサイトを作ることにしました。
自宅売却をできるだけ高く、よりスムーズに、そして不安なく行うために必要な、不動産売却の基礎知識や売却を成功させるコツなど、売主に役立つ情報を発信します。

また、実際に自宅を売却する人だけでなく、将来的に買い替えなどを検討している人にもマンション売却の基礎知識として活用していただけると嬉しいです。

なお、このサイトでは「居住用分譲マンション(自宅)」の売却に特化して情報発信しています。投資用マンションや中古一戸建ての売却は、居住用マンションとは法律や税率などが違うため対象外なのでご了承ください。

ではさっそく、不動産の売却がどのような手順で行われるのかを見ていきましょう。

不動産取引の流れ

はじめて売主になる人が、必ず知っておきたいのは「どのような手順で不動産売買が行われるのか」ということ。

そこで、自宅の売却準備から鍵の引き渡しまでの基本的な流れを、10の手順に分けてご紹介します。

必要書類の準備

自宅を売り出すには、不動産会社に自宅の価格を査定してもらう必要があります。しかし、物件を見ただけでは正しい評価はできません。

そこで、不動産会社の査定の参考になる図面や権利関係などの書類を、売り主は査定前に準備しておかなければならないのです。

マンションの価格査定の参考になる主な書類

売主が自宅の査定前に用意しておくべき書類は主に9種類あります。

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 登記済権利証(権利書)または登記識別情報
  • マンション購入時の売買契約書と重要事項説明書
  • マンション購入時のパンフレット・広告資料
  • マンション管理規約、使用細則
  • 図面や設備の仕様書
  • 固定資産税納税の納税通知書
  • 住宅性能評価書(交付されていない物件もあります)
  • 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表(住宅ローンがある場合)

ただし、上記の書類が揃っていなくても、価格の査定を受けることはできます。しかし、査定の参考になる資料がないことで、査定価格が低くなってしまう場合もあるのです。

とくに「住宅性能評価書」は、物件の性能の優秀性をアピールできる資料になるため、できるだけ査定前に準備しておきましょう。

※「住宅性能評価書」とは、平成12年度から開始された「住宅性能評価制度」により、建物の耐震性や省エネルギー性などを評価した結果が記載されている書類です。

住宅性能評価が良ければ、不動産会社の査定評価も高くなるので、マンション購入時の売買契約書などに評価書が添付されていないか確認してみてください。

02:自宅の相場価格を調べる

売り主は、不動産会社の価格査定を受ける前に、事前に自宅の相場を調べておく必要があります。

自宅の売り出し価格は、不動産会社の査定価格をもとに、売主が担当者と相談しながら決定します。しかし、中古マンションの売買には地域的な相場価格があるのです。

そのため、売主が査定前に自宅の相場価格を知っておかないと、不動産会社の査定価格が適正かどうかがわかりません。また、売り出し価格をいくらに設定するかの判断もつかないのです。

そこで、自宅の相場価格を簡単に調べる方法を3つご紹介します。

自宅の相場価格を調べる3つの方法
  1. 地元の不動産屋さんに聞く

    自宅エリアの中古マンションの相場価格を知りたければ、駅前などにある地元の不動産屋さんに聞くのが一番です。しかし、地元の不動産屋さんに聞くと、日常で顔を合わせる機会も多いので、売却の仲介を依頼しない場合は断りにくくなります。

    地元の不動産屋さんに聞くと、日常で顔を合わせる機会も多いので、売却の仲介を依頼しない場合は断りにくくなります。
  2. 不動産情報サイトで近隣の売り出し物件の相場を調べる

    他人に知られずに地元エリアの相場を調べるにはインターネットが便利です。

    不動産物件情報サイトなどで、築年数や間取りなど、自宅の条件に近い類似物件の価格を調べると、ある程度の売却目安価格を知ることができます。しかし、近隣に類似物件が少ない場合は参考になりません。

    他人に知られずに地元エリアの相場を調べるにはインターネットが便利です。
  3. 不動産一括査定サイトの「机上査定」を利用する

    自宅の類似物件がない地域や、大手不動産会社から相場価格を聞きたい、複数の不動産会社の意見を比較したいときは、一括査定サイトの「机上査定」がとても便利です。

    インターネットの一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に売却価格の見積もり依頼をすることができます。また、本格的な自宅の価格査定ではなく「目安程度の相場価格」を知りたい時でも無料で気軽に利用することができます。

不動産一括査定サイト「机上査定」の利用方法

不動産一括査定サイトは、2つの査定方法を自分で選ぶことができます。

価格査定の方法には、物件情報の入力だけで目安価格を査定する「机上査定」と、不動産会社が実際に物件を見て売却価格を査定する「訪問査定」があります。

そして、自宅の目安程度の査定価格(相場価格)を知りたい時は「机上査定」を選択します。

机上査定は物件情報だけで査定価格を算出する評価方法。自宅の住所や間取りなどの物件情報を入力すると、住所から地元エリアを得意とする不動産会社一覧が画面表示されます。

あとは、不動産会社一覧から、査定してもらいたい会社(6社まで)を自分で選ぶだけ。選択した不動産会社から、メールもしくは電話で価格査定の回答があります。

チェックポイント

「電話での回答はNG」などの希望がある場合は、査定依頼時のフォーマットにある「要望欄・質問欄」に記入しておきましょう。

「電話での回答はNG」などの希望がある場合は、査定依頼時のフォーマットにある「要望欄・質問欄」に記入しておきましょう。

とくに、はじめて不動産売却を行う人には、不動産一括査定サイトの「要望欄や質問欄」を有効活用して欲しいです。

なぜなら、自宅売却の不安や疑問を気軽に相談できるチャンスだから。また「要望欄や質問欄」は査定依頼の共通フォーマットなので、同じ質問に対して複数社から回答を得ることもできます。

さらに、各社の対応の速さや回答の内容も比較できるので、信頼できる不動産会社を見極めやすくなるのです。

このように、不動産一括査定サイトは価格査定がわかるだけでなく、売却を依頼する不動産会社選びにも活用できるので、はじめて売り主になる人にはとても便利です。

気になる方は、さっそく不動産一括サイトの「机上査定」を試してみましょう。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら

03:訪問査定を受ける不動産会社を探す

不動産一括査定サイトなどで自宅の売却相場がわかったら、売却を依頼する不動産会社の候補を探す必要があります。

一般的に、売却を依頼する不動産会社を決めるときは、候補となる複数の不動産会社に自宅を査定(訪問査定)してもらいます。そして、査定価格や担当者の印象を参考にして売却を依頼する会社を決定するのです。

つまり「訪問査定を受ける不動産会社」は「売却を依頼する不動産会社の候補」。そのため、各社を比較検討するために、できるだけ数多くの会社から訪問査定を受けることをおすすめします。

チェックポイント

不動産会社を1社だけにする予定の場合でも、査定価格や担当者を比較検討するために、最低でも3社程度の訪問査定を受けましょう。

たとえば売却を依頼する不動産会社を1社だけにする予定の場合でも、査定価格や担当者を比較検討するために、最低でも3社程度の訪問査定を受けましょう

もしも、訪問査定を依頼する不動産会社がなかなか決まらないときは、不動産一括査定サイトの利用がとても便利です。

不動産一括査定サイト「訪問査定」の利用方法

不動産一括査定の利用方法は「机上査定」とほとんど同じです。
不動産会社に自宅に来てもらい価格の査定を受ける時は「訪問査定」を選択します。

物件情報を入力すると不動産会社のリストが紹介されるので、その中から査定を受けたい会社を選ぶだけで訪問査定の依頼は完了です。

査定を受ける不動産会社の候補を自分で探す手間がなく、複数社に同時に訪問査定を依頼できるので、とても便利で簡単です。

ただし、駅前などにある地元密着型の不動産屋さんなどは、不動産一括査定サイトに掲載されていないこともあります。

そのため、訪問査定を不動産会社に依頼する時は、不動産一括査定サイトと地元の不動産屋さんへの直接依頼との併用をおすすめします。

査定を依頼する不動産会社を探している方は、さっそく不動産一括査定サイトの「訪問査定」を試してみてください。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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04:訪問査定を受ける

訪問査定を受ける

訪問査定を受ける不動産会社が決まったら、担当者に自宅に来てもらい、自宅の価格を査定してもらいます。

しかし、この訪問査定での査定金額は、あくまでも「売り出し予定価格」。実際の売買活動では、買主との価格交渉があるため、売り出し価格で売れることはほとんどありません。

ですから、訪問査定は「売却を依頼する不動産会社を決めるために行うもの」と考えてください。

訪問査定を受けた数社の査定価格を確認したうえで、担当者の印象やマナーなどを比較して、自分と話が合いそうな人物であるかを検討します。

この訪問査定で自分に合う担当者を見つけられるかどうかが、自宅売却を成功させる最も大切なポイントになるのです。

05:不動産会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定で信頼できる会社が見つかったら、不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結びます。

ただし、不動産会社との仲介契約には3種類あるので注意が必要です。

契約名主な特徴
専属専任媒介契約他社に売却を依頼できない。売主が買主を見つけることも不可
専任媒介契約他社に売却を依頼できない。売主が買い手を探すことは可能
一般媒介契約他社にも売却を依頼できる。売主が買い手を探すことも可能

上記の3つの仲介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあります。ですから、不動産会社と仲介契約するときは良く考えてから契約を結ぶ必要があります。

06:自宅の販売活動を開始する

自宅の販売活動を開始する 不動産会社と正式に仲介契約を結んだら、売主は担当者と相談して売り出し価格を決定します。そして、価格が決まったら、本格的な販売活動の開始です。

インターネットや新聞折り込みなど、広告活動が開始されると、早ければ1~2週間程度で、物件への問い合わせがあり、見学を希望する人には「内覧(物件見学)」も行われます。

07:購入希望者と価格交渉をする

内覧で物件を気に入った人がいたら、売買契約に向けて価格や売却条件の交渉を行います。

ただし、価格の値下げや売却条件などの交渉は、売主と買主が直接話し合う訳ではありません。売買契約の交渉は、不動産会社が仲介者となり、売主と買主の双方が合意できるように話をまとめてくれるのです。

また、売買契約の交渉を仲介する不動産会社が1社だけの場合もあれば、売主と買主がそれぞれ仲介を依頼している時は、2社が相談しながら話をまとめることもあります。

08:売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ

売主と購入希望者との間で売買条件が合意したら、正式に売買契約を結びます。

しかし、売買契約は、売主と買主の双方が「売買契約書にサインして終了。」というわけではありません。その前に必ず、国家資格を持つ宅地建物取引士(宅建士)が買主に対して「重要事項の説明」を行うことが法律で決められています。

宅建士が行う重要事項の説明とは、契約前に話し合いで合意した「契約条件」や「物件の概要」、買主が購入前に知っておくべき「建物の不具合」などです。

この宅建士による重要事項の説明が終了したら、売主と買主の双方で売買契約書の読み合わせを行います。そして、内容に間違いがなければ両者が契約書に記名押印します。

その後、売主は買主から売買契約書で決められた金額の「手付金」を受取り、売主が領収書を発行することで売買契約が完了します。

09:引き渡し準備

引き渡し準備

売買契約が済んだら、売主は買主に物件を引き渡す準備をします。

売主が住みながら売却活動をしていた場合は、引っ越しを済ませましょう。また、売買契約で、リフォームやハウスクリーニングなどの条件があれば、物件の引き渡しまでに実行しておかなければなりません。

10:物件引き渡し・決済

物件の鍵の引き渡しと、売却価格の残代金の清算は原則的に同日に行われます。

決済日の当日は、売主や買主、不動産会社、売主側・買主側の銀行融資の担当者(売主・買主が住宅ローンを利用している場合)、司法書士など、多くの人が立ち会います。

そして、立会人の見守るなかで①残代金の精算②売主の抵当権抹消③所有権移転登記④買主への住宅ローン融資⑤物件の鍵の引き渡しが、同日に行われるのです。

この残代金の精算と鍵の引き渡しが終了した時点で、売買契約が正式に完了したことになります。

このように、自宅を売却するには数多くの工程があり、家を買う時よりも大変な作業です。そして売主は、売却にかかる費用も知っておく必要があります。

自宅マンションの売却にかかる諸費用

はじめて自宅を売却する人は、自宅の売却にかかる費用も気になると思います。
そこで、自宅売却にかかる費用の主な項目をご紹介します。

不動産仲介手数料

売買契約の成功報酬として不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は不動産の売却価格に応じて計算されますが、不動産会社が受け取ることのできる手数料の上限が次のように決められています。

不動産仲介手数料の上限:「取引成立物件価格×3%+6万円+消費税」

また、売買契約が成立しなかった場合は仲介手数料の費用は発生しません。

売買契約書の印紙代

不動産売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。

売買契約に記載されている金額印紙税額
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円

ただし、上記の印紙税額には軽減税率が適用されています。よって、上記の印紙代は平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間に作成された売買契約書にのみ適用されます。

登記費用(抵当権抹消費用)

住宅ローンがある自宅を売却する場合、自宅マンションの登記簿に設定されている融資金融機関の抵当権を外す「抵当権抹消登記」の費用が必要です。

抵当権抹消登記の費用とは「司法書士の手数料と登記手続きにかかる実費」。しかし、司法書士によって手数料の金額が全く違うので事前に確認しておく必要があります。

税金(譲渡所得税・住民税)

自宅を購入した金額よりも高く売れた時は利益に「譲渡所得税」がかかります。また、譲渡所得税がかかった場合は、翌年の住民税も上がります。

ただし、自宅(居住用財産)を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却益に対して「3000万円の控除」があります。

売却益とは「自宅を売った金額」ではありません。課税対象になるのは、売却代金から自宅の購入費用や、購入と売却にかかった経費などを差し引いた純利益です。

しかし、不動産が異常に高騰するバブル期でもない現在では、自宅を売却して3000万円もの純利益が出ることなどほとんどありません。そのため、一般的には自宅を売却して利益が出ても、所得税(譲渡所得税)の心配をする必要はないのです。

もちろん、自宅を購入した価格よりも安い価格で売却した場合も税金はかかりません。

以上が不動産売買にかかる基本的な費用になります。
その他にも、リフォームやハウスクリーニング、引越し費用などもかかるので、あらかじめ資金計画として費用の概算を計算しておくと安心です。

ここまで、不動産の売却の流れや費用など、はじめて売主になる人が知っておくべき不動産売却の基礎知識を中心にご紹介してきました。

では、自宅売却を成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか?

そこで、ここからは売却を成功させるためのコツや注意点などを中心にご紹介します。

自宅マンションの売却を成功させるポイント

自宅の売却は、人によって売却の目標が違います。多少の損をしてでも早く売りたい人もいれば、時間をかけてでも高く売りたいという人もいます。

しかし、中古マンションの売却には共通する売却を成功させるポイントがあるのです。

そこで、売却を成功させるための重要ポイントをまとめてご紹介します。

自宅の売却を不動産会社任せにしない

売却を不動産会社任せにせずに、売主も積極的に販売活動に参加協力する姿勢が必要です。
自宅の売却を不動産会社任せにすると、売却期間が長引いたり、安値での売却になることがあります。

売却計画を立てる時はリスク回避策も考えておく

不動産の売却は、事前に資金計画やスケジュール計画を立てておくことがとても大事。
しかし、不動産売却は計画通りに進まないこともあります。そのため、売却計画を立てるときは、あらかじめリスク回避策も計画しておくと、不安なく売却活動を進めることができます。

売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ

売却を依頼する不動産会社選びは時間をかけて慎重に選ぶ必要があります。
なぜなら、不動産会社の担当者の営業能力次第で、売却が成功するかどうかが決まると言っても過言ではないからです。

よって不動産会社選びは、知名度や規模、査定価格だけで決めてはいけません。売主と担当者との相性や営業能力、得意エリアなど、複数の不動産会社を比較して、最も信頼できる会社を選ぶ必要があります。

そのためには、できるだけ数多くの不動産会社に自宅を査定してもらうことが大切。複数の会社の担当者に会い、会話を通じて自分と相性を確かめてみてください。

自宅の商品価値を知り適正な価格をつける

不動産には相場価格があります。そのため、売主が高い価格で自宅を売りたいと思っても、よほどの人気物件でもない限り、相場以上の高値で売ることはできないのです。

また、中古マンション物件を探している人は「価格が手頃」な物件を探します。そのため、相場価格よりも高い売値を設定すると、それだけ売れ残るリスクも高くなるのです。

住みながらの売却は「内覧」が重要ポイント

売主が居住中の物件は「内覧」が最も重要なポイント。なぜなら、内覧で売却の機会を逃すことが多いからです。

居住中の物件の内覧を行うには、家族の誰かが立ち会う必要があります。しかし、家族のスケジュールが合わず、見学者の希望日に内覧ができないことで、内覧がキャンセルされてしまうこともあります。

また、売主家族の立ち会いで内覧を実行しても、見学者は売主家族に気兼ねして、押し入れやクローゼットの内部まで見学することができません。

ですから居住中の物件は、内覧には細心の注意を払い、見学者に物件を気に入ってもらうための努力や対策が必要になります。

このように、自宅の売却を成功させるためには、様々なポイントやコツがあります。

チェックポイント

そのため「中古マンションの売却特徴」を理解しておくことも大切です。

また、同じ不動産の売却でも、中古一戸建てと中古マンションでは売れ方に違いがあります。よって、自宅の売却を成功させるためには、中古マンションの売却特徴についても知っておく必要があります。

中古マンションの資産価値と売却の特徴

中古マンションの売却は、中古一戸建の売却とは違い、資産価値の評価や売れ方などに特徴があります。

そこで、中古マンションを売却する時に知っておくべき、中古マンションの特徴の「資産価値の評価項目」、「売れ方」、「瑕疵担保責任」3つの重要ポイントを説明します。

マンションの資産価値の特徴

不動産売買において中古マンションの資産価値は、建物や土地の評価だけでなく「需要」が大きく評価されます。

つまり、築年数が古いマンションであっても需要が高ければ、一定の資産価値(物件価格)を保つことができるのです。

そのため、資産価値が高い物件は高値での売却が期待できます。さらに、高値であっても早く売れやすいという特徴もあるのです。

そこで、資産価値が高いマンション、低いマンションの特徴をそれぞれご紹介します。

資産価値が高くて売れやすいマンションの条件

資産価値が高くて売れやすいマンションとは「購入して住んでみたい」と、誰もが思う物件です。

そこで、資産価値が高くで売れやすいマンションの主な条件をご紹介します。

資産価値が高いマンションの主な条件

マンションの資産価値で最も重要視されるのは「立地条件」です。
立地条件とは、建物が建っている場所(土地)が備えている環境や利便性などの条件のこと。

そこで、良い立地条件の主な項目をご紹介します。

  • 交通の利便性
  • 生活の利便性
  • 住環境の良さ
  • 将来的に発展性がある街かどうか
  • 知名度があり、誰もが憧れる街かどうか など

また、中古マンションの資産価値は立地条件だけでなく、建物のメンテナンスや管理状態が良ければ高く評価されます。

では反対に、資産価値が低くて売れにくいマンションとはどのような物件なのでしょうか?

資産価値が低くて売れにくいマンションの条件

資産価値が低くて売れにくいマンションとは「購入したいと思わない」、「住みたいとは思わない」と、誰もが思う物件です。

そこで、資産価値が低くて売れにくいマンションの主な条件をご紹介します。

資産価値が低いマンションの主な条件

中古マンションの資産価値を下げる主な条件は、立地条件や周辺環境が悪く、生活がしにくい、もしくは生活がしにくくなることが予想される物件です。

  • 駅から遠い
  • 最寄り駅に魅力がない
  • 隣接地に新たに中高層マンションが建つ予定がある
  • 近くに「嫌悪施設」がある。もしくは建設予定がある。

嫌悪施設の例:高速道路、廃棄物処理場、刑務所、火葬場、風俗店など

また、立地条件の悪さだけでなく、築年数の古さや建物のメンテナンス・管理状態、入居者マナーが悪いことでも、マンションの資産価値の評価は下がります。

このように中古マンション物件は、いくら物件の品質が良くても、周辺環境などのイメージが悪いだけで、資産評価が下がってしまうのです。

ですから、売主が「良いマンションだからすぐに売れる」と思っていても、実際はなかなか売れず、売却に苦労することもあります。

では、中古マンションは、売れにくいものなのでしょうか?

中古マンション物件の売れ方の特徴

不動産売買市場において中古マンションは、中古一戸建て物件よりも「早期に売れやすい」、「スムーズに売れやすい」、「需要も高い」という3つの特徴があります。

そこで、中古マンションの売れ方の特徴を3つご紹介します。

中古マンションが早く売れやすい理由

中古マンションは候補物件との比較がしやすいため、買主が購入を即決しやすく、中古一戸建て物件よりも早く売れやすい特徴があります。

その理由は、分譲マンションは一戸建て物件よりも、良い意味で間取りや室内に個性がないからです。

分譲マンションは、誰にでも好まれるように、基本的には間取りや室内に個性がなく、シンプルで画一的な仕様になっています。よって、中古マンションの購入を希望する買主は、他のライバル物件との比較検討がしやすいのです。

そのため、中古マンションの買主は予算内であれば購入を即決しやすいので、中古一戸建て物件よりも早く売れやすいのです。

中古マンションがスムーズに売却しやすい理由

中古マンションは、敷地内の1部屋を所有する権利を売買するだけなので、一戸建てに多い「土地の所有権に関するトラブル」が発生しません。ですから、中古マンションは中古一戸建てよりもムーズに売却しやすいのです。

一戸建てはマンションとは違い、それぞれの物件ごとに土地の広さや形状が異なります。そのため、中古一戸建てを売却するときは資産評価がしにくく、土地の所有権や隣の土地との境界線でのトラブルも起こりやすくなります。

このような理由から、一戸建てを売却する時には、測量や不動産鑑定士への依頼が必要になる場合もあり、手間も費用も時間もかかってしまうのです。

居住用だけでなく収益物件としての需要もある

立地条件の良い中古マンションは、居住用だけでなく「収益物件(投資用マンション)」としての需要もあります。

収益物件は、安い投資で高い利益を得ることが大事。そのため、新築マンションや一戸建ての場合は、物件購入費用が高額になるため、高い家賃が設定できても純利益は少なくなります。

その点、中古マンションは、新築物件よりも価格が手頃で、立地条件が良ければ高い家賃設定ができるので、収益物件に向いているのです。

ただし、立地条件が悪い、マンションの外観が古いなど、賃貸物件としての条件が揃わないマンションは、収益物件としての需要が期待できない場合もあります。

チェックポイント

中古マンションは一戸建てよりも、早期に高値でスムーズに売却しやすい不動産です。

中古マンションの売却は「瑕疵担保責任」に要注意

不動産を売却した場合、自宅を引き渡した後も一定期間、売主は物件の不具合に対する責任(瑕疵担保責任)を持たなければなりません。

瑕疵担保責任の「瑕疵(かし)」とは、物件の故障や傷、欠陥、不具合などを指す法律用語。しかし、現在の民法では、瑕疵の定義がありません。

そのため、自宅を引き渡した後に、買主から物件に対するクレームや補修費用の請求などがあり、売主とトラブルになるケースが非常に多いのです。

とくに、マンションは集合住宅なので、上下左右の部屋からの生活音や子どもが騒ぐ声などが響きやすくなっています。そのため、売却後に発生した生活音などの騒音で、売主が物件責任(瑕疵担保責任)を問われ、買主とトラブルになることも多いのです。

ただし売買契約前に、故障や不具合があることを買主に告知しているものに関しては、売主の瑕疵担保責任は問われません。

ですから、室内設備の故障や不具合、近隣の騒音や振動など、物件責任を問われそうなことがある場合は、不動産会社の担当者にあらかじめ報告しておくことが大切。事前に担当者に相談しておけば、担当者が買主の心象を悪くしないように、上手に告知してくれます。

このように、中古マンションの売却には特徴があり、一戸建てよりも売れやすい反面、売却後に瑕疵トラブルが発生しやすいという注意点もあります。

また、中古マンションの売却は、売主の売却理由によっても注意する点や売却のコツに違いがあります。

そこで、売却理由別の注意点や対策などを簡単にご紹介します。

売却理由別での注意点と対策ポイント

自宅マンションはさまざまな理由で売り出されます。しかし、自宅を売却する理由によって、注意すべき点が違います。

また、売却理由によっては、売却前に対策や手続きなどが必要となる場合もあります。

そこで、主な自宅売却の理由別での注意点や対策ポイントを見てみましょう。

6つの売却理由

  • 買い換え
  • 転勤
  • 離婚
  • 相続
  • 住宅ローン返済不可能
  • 親の代理

買い替えで自宅を売る場合

自宅マンションを売って、買い替えを行う場合は、事前にスケジュールや資金計画など、綿密な買い替え計画を立てておく必要があります。

買い替えには、自宅を先に売る「売り先行型」と新居を購入してから自宅を売る「買い先行型」2通りの方法があります。そして、この2種類の買い替え方法のどちらを選択するかで、資金計画が全く違うのです。

そのため、どちらの方法を選択して買い替えを実行するかを慎重に選ぶ必要があります。もしも、無計画で買い替えを実行すると、自宅の売却に失敗するだけでなく、新居の購入もできなくなる可能性が高くなるのです。

転勤で自宅を売る場合

転勤で空き家になった自宅を売る場合、通常は引越し先からの売却活動をすることになります。そのため、売却活動が不動産会社任せになるので、安心して売却を任せられる信頼度の高い不動産会社を選ぶ必要があります。

もしも、営業能力の低い不動産会社を選んでしまったら、売却に時間がかかります。すると、転勤先での家賃に加えて管理費や修繕積立金、固定資産税など、自宅の維持費用もかかるため、2件分の住宅維持費が生活費を圧迫することになるのです。

また、信頼度の低い不動産会社を選ぶと、担当者から売主への営業活動の報告が少なく、売却活動の状況もわかりにくい状態になります。すると、売主は自宅の売却が完了する日まで、不安を抱えながら過ごすことにもなります。

離婚で自宅を売る場合

離婚が理由で自宅を売却する場合、特に夫婦の共有名義で購入したマンションはトラブルが発生しやすいので注意が必要です。

夫婦の共有名義で購入したマンションを離婚で売却する場合、よくあるトラブルは2つあります。

1. 共有名義者の同意が得られず自宅が売却できなくなる。

不動産は共有名義人全員の同意がなければ、勝手に売却することができません。
そのため離婚で自宅を売却する場合は、別居生活が長い、連絡の拒否などの理由で、共有名義人の同意が得られず、自宅を売却したくてもできない場合があります。

2. 住宅ローンの残債があると、売却時に元夫婦間でトラブルになる。

所有権だけでなく住宅ローンも夫婦の共有名義で借りている場合、離婚しても融資金融機関の承諾がなければ、債務者から夫婦のどちらかの名義を外すことはできません。

しかし、融資金融機関は夫婦の所得の合算で住宅ローンを融資しているため、基本的には債務者から名義を外すことは難しいのです。

そのため、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できなかった場合、残った債務をどうするかで元夫婦間で新たなトラブルが発生することもあります。

このように、離婚が理由で自宅を売却するときはトラブルが発生しやすくなるので、自宅の売却はできるだけ正式に離婚する前に行うことをおすすめします。

相続した家を売却する場合

不動産は原則、名義人(本人)しか売却することができません。よって、相続した実家を売却する場合、名義が故人のままになっているときは「相続登記」が必要です。

しかし、相続登記をする場合は、相続人全員の話し合いが必要になるため、すぐに売却することができません。ですから、相続した実家を売却する予定がある人は、売却を実行する前に必ず相続登記を済ませておきましょう。

また、相続税を支払った人が相続した家を3年以内に売却すると、家の売却益にかかる所得税(譲渡所得税)が節税できるという税金の特例もあります。

住宅ローンの返済が厳しくて自宅を売る場合

不動産は住宅ローンを完済して、融資金融機関が設定した抵当権を外さないと売却することができません。また、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、自己資金を補てんして住宅ローンを完済する必要があります。

そこで住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、まずは不動産一括査定サイトなどを利用して、自宅の資産価値(売却目安価格)を調べることをおすすめします。

そして、自宅の売却代金では住宅ローンの完済が見込めず、自己資金での補てんも難しい場合は、すぐに融資金融機関に相談してください。近年では、住宅ローンの返済ができず、競売や自己破産する人も増えたため、融資金融機関も積極的に返済相談に応じてくれます。

このように住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、1人で悩まず、物件の売却目安価格を調べたり、融資金融機関に相談するなどの迅速な行動が必要です。

さっそく自宅の売却目安価格が気になる人は、周囲に知られることなく無料で手軽に自宅の売却相場がわかる、不動産一括査定サイトを試してみてください。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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親の代理で実家を売る

親名義の家は、親の同意があれば子どもが代理で売ることもできます。ただし、親の判断能力の有無で、子どもが代理で売却する際の手続方法に違いがあります。

親に判断能力がある場合

親が高齢者であっても判断能力がある場合、親の委任状があれば、子どもが代理人となり、通常の不動産売却の方法で売却活動を行うことができます。

ただし、特別な事情がなければ、売買契約や決済日(物件引渡日)には、親も同席して、本人(親)が売買契約書に記名押印します。

親に判断能力がない場合

親が認知症などの理由で判断能力がない場合は「親の同意」が得られません。このような場合は「成年後見制度」が適用されます。

成年後見制度とは、判断能力が不十分な人を援助する人(成年後見人)を、親族内から家庭裁判所が選任する制度。ただし、必ずしも子どもが成年後見人に選ばれるとは限りません。

また、子どもが成年後見人に選ばれたとしても、親名義の実家を売却する場合は、事前に家庭裁判所に許可を得る必要があります。そのため、実家の売却が認められないこともあります。

このように、中古マンションの売却は売却理由によって、売り方のコツや売却前に手続きや対策が必要になることもあります。

しかし、はじめて自宅を売却する人にはわからない事ばかり。だからこそ、不動産会社選びは重要です。売却活動のパートナーとなる不動産会社や担当者を慎重に選べば、何も心配は要らないのです。

自宅の売却が成功するかどうかは担当者選び次第

不動産害者を選ぶ時は、会社の信頼度も大切ですが、営業スキルが高く、良心的な担当者を選ぶことで、売主がより安心して売却活動を行うことができるようになります。

なぜなら、営業スキルが高い担当者は、売却の良きパートナーとなるからです。
なぜなら、営業スキルが高い担当者は、売却の良きパートナーとなるからです。 有能な担当者を選ぶと、不動産売買に必要な手続きだけでなく、ローン返済や税金など、資金計画の相談をすることもできます。また、売主の事情を理解して、親身になって営業活動も行ってくれるのです。

このように、自宅売却を成功させる最も重要なポイントは、査定価格の高さでもなければ、売却を依頼する不動産会社の規模や知名度でもありません。いかに売却経験や不動産知識が豊富で、売主と気の合う担当者が見つかるかどうかが大切なのです。

また、良い不動産会社を探す際には、一括査定サイトの利用をおすすめします。数社の机上査定を一括で取り寄せることができるので、業者選びが格段に早く・簡単になるので、ぜひ活用してみてください。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

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